这两天，奥体板块又火了，中介有很大的功劳。
并不是说楼盘本身有多好，只是有个友商衬托一下，忽然觉得很有性价比了。
中介朋友圈的短视频里看到久违的抢房画面，然后转发到多个地产聊天群。
画面上看挺火的，有小姐姐表示：国庆期间售楼部有需要演员的喊我一下。
奥体是一个很神奇的板块，在某个时间点经历过高潮，引发了抢房的画面，然后又陷入低谷，相较于峰值，能看到不少五折甩卖的房源。
2018年春天，奥体火了，当时这里很多房企联合拿地，那个时间段福州几乎没有房产自媒体，来了一位全国性的大V；
她给奥体下了一个结论，3.5万买奥体，很有性价比。
天啦，外地人根本对福州没有基本认知，行程都被铺垫了，没说奥体比东街口更好，算是最后的良心吧。
反正那个时间点奥体挺火的，也有人看到大V的评测后花高价买在奥体，后来怎么呢？
PART 1
春节天玺实景图
2019年的奥体还是有一定的热度，于是在闽侯的南通板块被宣传为奥体南，当时一个楼盘也出现了抢房画面——龙湖春天天玺。
那是时间点刚刚好，因为那个时候中介刚好进入新房市场，新房的佣金比二手房高很多，他们宣传的时候就像打了鸡血一样；
龙湖的园林造景，在那个地段也能独树一帜，加上楼市还有一些余温，这个南通的楼盘均价在1.5万左右，开盘当天就快速去化。
还有，中介还摇来了不少投资客，看到那阵仗，不少人轻易被逼定了，总想着买一套房就能挣钱。
过去这么多年了，当初抢房的那些人还好吗？
只是看到人多，自己就懵逼了，一种从众心理让他们买楼了。
当时1.5万入手的房源，现在再看二手房挂牌价，单价在7千左右比比皆是，不知道想出手的时候还会不会被买家再砍一刀。
当时没看周边的缺点和不利因素吧？
春江天玺楼盘品质还是比较高的，水系景观，五重园林，运动场所等都比现在很多楼盘要出色。
但是，周边条件相对简陋，通勤不便，板块房源多，如今想变现只能大幅度降价。
PART 2
中介关于金茂悦的宣传
再说一个奥体神话破灭的案例吧！
奥体有一个楼盘推广名叫金茂悦，2018年入市，经过一些波折，终于在今年下定决心清盘了。
最早入市的时候，单价大约是2.8万，将近8年的时间未清盘，后来发现市场的残酷，建面约117平米的精装四房，总价降到了160万；
建面约149平米的大平层，总价201万也能买的到。
其实这个小区在奥体板块中，最符合奥体气质的，因为有配套体育设备。
最早的时候，就有一个小型足球场了，还有一个蛮算是游泳池的运动配套吧。
这还是一个洋房社区，容积率为1.73，绿化率为43%，精装谈不上很好，但至少也是中规中矩的类型。
中介宣传的水晶榕著
无独有偶，在金茂悦附近还有一个奥体楼盘，也是骨折销售，当年峰值时期也卖到2.8万的水晶榕著在这个月也大跳水；
这个楼盘部分是洋房，为了清盘洋房也进行了大幅度的调价。
差不多1.4万左右的单价，就能在这个社区选到不错的户型了。
有没有感觉，如果真想捡漏的话，去看看这些已经交付，但还有尾盘在售的房源，如果遇到清盘还是有一定的性价比。
PART 3
奥体踩盘实拍
当初过分吹捧奥体了，很多不利因素被忽视了。
从画面上看，这是蛤蟆山，蛤蟆山上是什么，本地人基本都知道。
其实从各个角度来看，水晶榕著离蛤蟆山大约有800米，中间还有双湖新城挡着，几乎看不到，但还是被当做重大不利因素。
至于画面的右边，就是福州第四医院了，客观说这个影响未必很大，更多的是后期舆论和调侃导致的心理阴影。
现在大家还是要理智看待真实的奥体。
首先，从库存上看，奥体板块的存量本身就很大，次新房扎堆，会在一定程度上影响后期的置换。
然后，我们再从未来的库存上看，奥体板块即将出现四大金刚：
1. 榕发置地｜G48地块（2026-37），占地64.68亩，容积率上限1.3；
2. 左海置地｜G26地块（2026-36），占地69.54亩，容积率上限1.3；
3. 建总地产｜G22地块（2026-20），占地73.3亩，容积率上限1.2，
4. 福厝置业（福州建工福厝）两块地，G21地块：61.11亩，容积率上限1.11，G25地块：27.18亩，容积率上限1.2。
飞凤山算是奥体板块的核心片区，未来还有这么多库存，如果不是着急入住的话，可以再等等。
这四个房企各有特色，从容积率角度上理解，未来这个片区会出现大量的洋房。
然后从土地规模来看，60-70亩的地块，未来可塑性很强，随着市场竞争的白热化，未来的产品很有可能会更好。
所以，对于地缘客户来说，如果不急着入住的话，不妨再让子弹飞一会。
结语
现在奥体板块热销的这个楼盘，就目前得到的资料来看，品质也还可以，我们并不会完全否定这个楼盘；
首先，在很小的户型上就能做到独梯独户，能有效增加使用空间，再加上有北面“友商”的衬托，显得有一定的性价比。
不过，对于入手这个楼盘的客群，还是要注意不利因素的影响，骑着共享单车周边逛一逛，看看能不能接受。
楼盘本身品质尚可，就是社区偏小一点，未来业主活动空间可能受限，这相较于未来飞凤山片区60-70多亩的楼盘来说，可能有一定看的瑕疵。
如果是想提前入住的刚需群体，确实可以考虑一下这个新盘，但如果能够等候的话，飞凤山四大金刚也值得期待。
总体而言，奥体是一个比较宜居的板块，未来也有一定的发展空间，但对于购房者而言，还是要对市场多一分了解后再下定论。
惠融配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
